永靖县人民政府

关于印发永靖县物业管理实施办法（试行）的通知

永政发〔2016〕25号

各乡（镇）人民政府，县政府有关部门，中央、省、州在永有关单位：

    现将《永靖县物业管理实施办法》印发给你们，请结合各自实际，认真抓好贯彻落实。

                                    永靖县人民政府

                                    2016年2月28日

永靖县物业管理实施办法（试行）

第一条 为进一步加强和规范全县城市物业管理工作，提升住宅小区管理及服务水平，营造文明、安全、整洁、舒适的生活居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》，结合我县实际，制定本办法。

第一章　物业管理职责

第二条 住宅小区物业管理实行部门监管、业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第三条 永靖县住房和城乡建设局是全县物业管理的行政主管部门，永靖县物业管理局具体负责实施全县物业服务监督管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

（二）负责监督指导全县物业管理工作，及时调处各类物业投诉问题；

（三）负责监管物业服务企业的经营活动；

（四）负责审查批准住房专项维修资金的使用；

（五）监管住宅专项维修资金安全和无风险存款收益，积极督促住宅专项维修资金专款专用和投资长期存款；

（六）负责物业管理用房及公共部位和共用设施的界定。

第四条 乡镇、社区居民委员会职责：

（一）本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等各项工

作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（二）调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷；

（三）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；

（四）督促本辖区内没有实施物业管理的区域积极创造条件，选聘有资质的物业公司，实施物业管理。

第五条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集召开业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集住宅专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

第六条 物业服务企业的职责：

（一）根据有关规定，结合实际情况，针对物业管理区域，制定共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护、车辆管理等方面的制度；

（二）按照物业服务合同和有关管理法规实施物业管理；

（三）履行物业服务合同、依法经营，按照有关规定收取服务费用，保证服务质量；

（四）制止违反物业服务合同和有关规定的行为；

（五）要求业主委员会协助管理，接受业主委员会和业主的监督；

（六）选聘专营公司承担专项服务业务。

第二章 业主大会和业主委员会

第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

第八条 社区居民委员会要选择有条件的住宅小区成立业主大会和业主委员会。

首次业主大会在永靖县物业管理局的指导下，组织成立会议筹备组，由3至5名业主，乡镇、社区居民委员会、开发建设单位或物业服务企业代表各1名组成。筹备组负责人由乡镇或社区代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第九条 首次业主大会会议应当讨论决定：业主大会议事规则和管理规约；选举业主委员会；物业管理服务内容、服务标准和服务费用；涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。业主委员会每届任期三年，组成人员可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况、业主大会议事规则、管理规约等文件向所在乡镇及永靖县物业管理局办理备案手续。

第十一条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。业主大会或业主代表大会应当邀请物业小区所在地居委会代表列席。

第十二条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第十三条 业主委员会换届的，原业主委员会应当在新业主委员会产生后20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第十四条 首次业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由开发建设单位或原产权单位承担。无开发建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。

业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。经费使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。

第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并及时将决定书面告知县住建局，同时通告全体业主。

第十六条 业主大会和业主委员会应当积极配合物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费、拒绝交纳住宅专项维修资金等损害业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十七条 没有条件成立业主大会和业主委员会的单个楼房，由乡镇、社区居民委员与住户协商，指定1-2个热心公益的住户代表代管本楼物业。

第三章　物业管理服务

第十八条 物业服务企业应当实行资质审查制度、物业管理人员持证上岗制度。

物业服务企业持物业服务企业资质证书、营业执照方可接受物业管理委托，从事物业管理的人员应当按照国家和省上的有关规定，取得职业资格证书。

第十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照的30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书，并按资质等级从事物业管理活动。

第二十条 物业服务企业接受业主或业主委员会的物业服务委托，应当与委托方订立《物业服务委托合同》，并报永靖县物业管理局。

第二十一条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由业主委员会、物业服务企业统一实施专业管理。

第二十二条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。业主对房屋自用部分和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全。不得损害他人利益。

第二十三条 业主应当根据物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，业主拒不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼。

第二十四条 房屋竣工后开发建设单位未售出的、业主购房后在售房合同约定的交房期限内连续六个月未入住的空置物业，按照收费标准的70%交纳物业服务费用。第七个月起足额交纳物业费。

第二十五条 永靖县物价局应当会同永靖县物业管理局，加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量标准的监督管理。

第二十六条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月书面告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

第四章　物业管理费用的筹集、管理与使用

第二十七条 住宅小区物业管理经费包括：住房专项维修资金、物业管理服务费（简称物业费）、特约服务费、其他合法收入。

第二十八条 住房专项维修资金的归集和使用执行《永靖县住房专项维修资金管理办法》

第二十九条 物业费的收费标准：

（一）未成立业主大会和业主委员会的物业小区，根据住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，实行政府指导价；成立了业主大会和业主委员会的物业托管小区，物业服务费由政府提供基本指导价和合理浮动比例，业主委员会与物业服务企业在此范围内商定具体服务费，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报县物价局备案。

（二）物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务项目与费用内容相符的原则。

（三）物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，物业服务费按月收取，经业主同意，也可按季收取。物业企业不得以任何理由强行一次性收取半年甚至更长时间的物业费。

（四）物业费的收支情况应于每年的6月30日和12月30日前各公示一次。

第三十条 房屋自交付使用之日起，水电费按民用电价水价收取，二次供电供水严格按物价部门批准的价格收取。物业服务企业代收水电费时不得以任何理由擅自加价或收取手续费。

第三十一条 装饰材料及垃圾的吊运和服务费用由物业服务企业和业主委员会共同商定解决。

第三十二条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第三十三条 停车费的收取标准和时限。

开发商投资建设的非小区业主共有的专用停车场，其收费标准和时限，由物价部门审核，所收费用归投资者所有。

物业小区内的公共部位所有权归全体业主所有，业主停车原则上不收费。如确需收费，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，停车费的收益扣除停车场运行成本后，盈利部分应当归全体业主所有。

第五章　物业承接查验及物业移交

第三十四条 物业服务企业承接新建物业时，必须按照建设部《物业承接查验办法》的规定，对物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业管理合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向县住建局报告。

第三十五条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备清单以安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）物业管理所必需的其他资料。

第三十六条 移交物业管理权的同时，必须无偿移交物业管理用房。物业管理用房面积为住宅总建筑面积的2-3‰，最低不得低于40平方米，且为地面以上，具备使用功能。

物业管理用房归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。

第三十七条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变用途。

第三十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第六章　物业的使用与维护

第三十九条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意后，报经相关部门批准，并依法办理相关手续。

第四十条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；

（二）擅自占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）侵占绿地、毁坏植被；

（四）随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；

（六）未经批准摆摊设点；

（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（九）擅自搭建建筑物、构筑物和改变房屋外貌；

（十）法律法规、规章和业主管理规约禁止的其他行为。

第四十一条 物业服务企业必须按照约定的服务标准、相关制度做好职责范围内的卫生保洁、维护维修、安全保卫、门岗登记等日常服务工作。

第四十二条 物业共用部位、共用设施设备必须维修时，业主又没有交存住宅专项维修资金或交存的住宅专项维修资金余额不足的，维修费用由相关业主分摊，业主委员会负责组织收取，物业服务企业负责维修。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第七章 法律责任

第四十三条 物业服务企业、业主、物业使用人违反相关规定的，按照国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规的规定予以处罚。

物业行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。

第八章 附则

第四十四条 业主不选聘物业服务企业决定自行管理的，依照《中华人民共和国物权法》及物业相关规定执行。

第四十五条 本办法由永靖县人民政府负责解释。

第四十六条 本办法有效期2年。

第四十七条 本办法自公布之日起30日后施行。